保持“绿档”，万科依然“活下去” 要“活下去”的万科A

要“活下去”的万科A ，活得还好吗？
2018年，万科喊出活下去的口号，引发房地产界争议，那会儿许多人并不认同。 2年后，房企融资“三道红线”政策试点启幕，未雨绸缪的万科先行一步，为庞大的身躯调转船头争取到了宝贵的时间。
8月29日晚间，万科发布2021年半年报，截至上半年末，依照“三线四档”融资新规，万科A剔除预收款后的资产负债率为69.7% ，净负债率为20.2% ，现金短债比为2.32 。由此，万科2021年中期指标全部达标，较2020年末下降一档，回归并保持“绿档”行列。
万科做到了“活下去” ，同时也在想方设法“健康地活下去” 。作为行业龙头，万科的一举一动被放大在聚光灯下受人打量，而它的转型之路又会给行业带来一点启示。

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保持“绿档”
【保持“绿档”，万科依然“活下去”】活下去的都是“胆小”的。随着2020年8月三道红线政策试点，在万科喊出活下去2年后，房地产行业的寒冬预警来了。
新规后， “活下去”不再是万科一个人的事，而是整个房地产行业共同的课题。按照监管要求，自2021年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底， 12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标， 2023年底所有房企实现达标，即净负债率低于100% ，现金短债比高于1 ，剔除预收款后的资产负债率低于70% 。
“三条红线”的背景下，各家房企积极适应新的政策和市场环境，调整投资、销售、融资等经营计划，主动降杠杆、防风险、抓管理、稳增长，力图走上一条提质增效的稳健发展之路。
“绿档”是一条安全、安心的底线。自今年一季度末万科回归“绿档”后，万科在上半年继续保持健康状况。据其半年报显示，万科持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2% ，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7% 。
不可否认，政策趋严叠加房地产周期下行， “活下去”并不容易。从硬性指标上来看，房企们已在新局势下走出三波分化：一波为转绿房企，一波是在合规线下的“黄档”或“橙档”房企努力改良求生。
“三道红线”压力下，加速库存变现和减少对外投资是房企们降杠杆的两大得力法宝。部分提前完成降杠杆任务的房企，此时便有了“财务安全”的优势。
以万科为例，上半年其实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2% 。同时，综合融资成本为4.27% ，同比下降32个基点（bps）。公司保持行业领先的信用评级，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定” 。

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转型在路上
新时代下，房企们越过了安全线，还有一场新的“创业”之旅。在房地产调控政策持续收紧的背景下，房地产开发业务天花板明显。因此，近几年来，房企开展转型业务已是一种趋势，但对于新产业而言，培育需要较长的时间，并不是一件容易的事情。
万科在半年报中表示，面对行业、城市、客户的深刻变化，公司正在加快从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重” ，持续推进转型突破。从上半年实践来看，万科在物业服务、物流仓储、商业开发运营等多个转型赛道上实现了积极发展，巩固了领先优势。
数据显示，上半年万科的租赁住宅业务营收为13.19亿元，同比增长25.6%；万物云的营业收入为103.8亿元，同比增长33.3%；物流仓储管理项目的营业收入为13.4亿元，同比增长64%；商业开发和运营的营业收入为36.29亿元，同比增长19.0% 。
但需要注意的是，正如市场预期的那样，多元化业务需要长时间培育，也是一次“创业”之旅，往往喊转型的多，但成功的少。要转型进入的领域，其实是另一个市场争夺战。
其中，物业服务就是一个兵家必争之地。从市场规模来看， 2020年全国物业管理行业市场规模达到1.18万亿元，这一规模与房地产开发市场相比仅仅只占7% 。但在行业周期下行的今天，物业服务的轻资产模式成为最容易上手的增长极开拓方向。
万亿市场里，战火已经燃起。数据显示， 2021年至今，已有11家物业公司成功上市，还有22家已向港交所递表排队等待上市。预计到2021年末物业板块上市公司总数量有望达70家，增长超150% 。物业管理公司的上市，以及接下来轻资产运营的商管公司上市为多元化的创收起到非常大的促进作用。